中国房地产市场现状分析与趋势预测

阿酒

房价走势一直是热门话题，各个经济学家、网络红人的分析层出不穷，众说纷纭。本人最近做了一下深入分析和研究，来谈一下自己的看法。
第一种分析方法是纵向研究，即从历史数据和经济发展大环境着手，分析影响房价的各种变量和因素，从而推测出今后中国房地产的走势。
第二种分析方法是横向研究，即与其它国家进行比较，借鉴发达国家的房价走势，来预测中国今后的房价走势。
备注：本文图表所用数据大部分来自于国家统计局，少量数据为推测值，与实际值可能存在误差，但不影响整体方向性的判断。
一、我国房地产市场发展总体回顾

• 1998-2003，房地产发展蓄力期：取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松。
  
• 2004-2013，宏观调控中，房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面。
  
• 2014-2016，中国经济进入新常态，稳增长和去库存，放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨。
  
• 2016-2019，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。
  
• 2019-2022，调控政策前松后紧，房企融资难题愈演愈烈，偿债压力开始到来。三道红线、新冠疫情导致房企资金压力巨大，需求开始萎缩，热点城市房价开始下行，房地产市场一片清冷。
  

1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。


二、房地产市场的供应和需求因素分析
如果把房子看作是商品，那么价格主要是由供求关系决定的。所以分析供求的变化，就可以预测价格变化。
1、影响住房供应的主要因素有：

• 当前可销售量（待售+空置）
  
• 在开发数量
  
• 土地供应量
  
• 政策房数量（棚改房、拆迁房、单位房、人才公寓、经济适用房等）
  
• 限购政策
  
• 二手房挂牌量
  

2、影响住房需求的主要因素有：（刚需+改善性+投资性+其它）

• 城镇化率（城镇潜在流入人口）
  
• 适龄购房人口、城镇结婚人口、平均家庭人口
  
• 收入水平及增长速度
  
• 城镇人均住房面积
  
• 房贷利率、首付比例、公积金贷款上限
  
• 限购政策
  
• 户籍政策
  
• 房价预期
  
• 新房与二手房价差
  

其中限购政策对供需两端同时会产生影响。
三、我国房地产市场发展的主要推动和抑制因素分析

1、住房需求的主要推动要素：

• 我国经济持续高速增长，居民收入不断增长，生活水平提高，住房需求增加。
  
• 我国城镇化飞速发展，农村人口中向城市大规模转移，带来旺盛的购房需求。
  
• 地区经济发展水平差异导致人口从低收入地区流向高收入地区。
  
• 房价持续上涨，赚钱效应明显。除了个人自住外，资产增值、投机炒房等催生了超额的购房需求。
  
• 房子与户口、教育等挂钩的政策导致刚性需求的增加，以及多地购房的行为。
  
• 家庭小型化日趋势明显，少子化、单身族不断增加，导致家庭平均人口减少，需求套数增加。
  
• 家庭二胎化、三胎化逐渐增多，改善型住房有所增加等。
  

2、住房需求的主要抑制要素：

• 户籍政策导致一些居住人口、流动人口无资格或无意愿购房。
  
• 政策调控，如各种限购政策抑制了购房需求。
  
• 土地供应不足、土地财政等因素导致房价过高，抑制购房需求。
  
• 城市产业分布、就业机会、房屋结构、房价分布、交通出行等不匹配不合理因素抑制了购房需求。
  
• 房贷利率过高、首付比例过高、公积金贷款上限等。
  

四、房地产发展主要供求因素详细分析

1、先来看一下购房主力人口的变化趋势。



由图可见，适龄购房人口2010年达到峰值，2016年后降速扩大，近年每年减少900万人左右，其中城镇约占7成。
2、随着城镇化水平不断提升，由农村流入城镇的潜在购房人口持续增加，但增长速度不断降低。



由图可见，从2015年开始，我国城镇化增速明显下降，目前约为65%，未来增长速度为0.5-1%，顶峰预计在70-75%。
2021-2024年每年的增量人口为1000-1200万。2025年后明显下降到700万以下。
3、我国GDP增长速度进入中低增长阶段，人均可支配收入增速放缓。



由图可见，我国经济增速及人均可支配收入2007年达到顶峰，2013年后降低到8%以下，2019后降到6%以下。
4、在疫情冲击及人口老龄化等因素影综合响下，房价告别高速增长时代，投资投资性购房需求大幅减少。



由图可见，我国房价增速从2018年后开始下降。后续可能会有波动，但可能会保持在5%以下。
5、人均住房面积不断提升，潜在增长空间有限。



6、部分地方房屋空置率居高不下，空置房太多将抑制新房需求。

7、不同城市的供求关系差异巨大，不同地域、城市房地产市场呈现明显分化。

8、各种限购政策及户籍政策等限制了潜在购房需求。

9、三道红线等政策规定影响房地产企业资金流。

10、我国房价收入比远高于国际平均水平，房价高企严重影响消费增长及结婚、生育意愿等。影响经济社会长期稳定健康发展。



11、我国城镇居民住房自有率（>70%）高于于国际平均水平（60%左右），房屋资产占比过高，资产配置不合理，风险水平较高。且家庭拥有住房套数差异大，20%家庭拥有40%住房。

12、我国房地产行业资产虚高，与GPD比重2020年相当于GDP的414%，远超世界其它主要国家（150-350%），对其它行业发展造成了挤出效应，不利于我国的经济转型及提质增效，不利于人民生活水平的提升，同时积累了较高的金融风险。

五、我国房地产行业发展趋势预测

目前我国房地产市场进入总体平衡阶段，下一阶段主要是房屋结构优化、区域分布优化、品质提升、智慧生活阶段。
1、我国住宅用房市场短中期需求仍比较大，需求驱动力为城镇化、城市圈发展、家庭小型化、改善性住房需求等。这将支撑我国平均房价继续上涨，但上涨幅度显著减缓，且城市分化严重。人口流入城市及核心地段、配套优质区域仍有升值空间，“老破小旧偏”房子的价格将有所下降。

2、短期内（1-2年）内由于新冠疫情后效应、中低收入群体收入下降、房价预期、消费信心等影响，国内平均房价将温和波动。绝大多数三四五线城市由于人口流出明显、空置率较高等原因，房价进入下降通道。部分一、二线城市房价将恢复性增长。

3、房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中。

4、过去土地供给与市场需求的矛盾非常突出，接下来有必要进行土地供应制度改革，与城市圈发展战略相匹配。户籍改革，房地产税全面实施，长租房市场发展等势在必行。

5、房地产市场的行政调控与干预将逐步减少，更多依靠利率、税收等市场与法治手段进行调节。可以预见的是，随着经济进入中低速增长阶段，我国房贷利率将逐步下调，长期将下降至2-4%的合理区间。

6、预计随着我国城镇化率提升到较高水平（>72%）后，同时人口老龄化与少子化持续加重，流动人口将逐渐减少，适龄购房人口减少，新建住房需求将会明显下降，房子将进入全面过剩时期。预计中国平均房价将在2030年左右达到高点，然后进入下降通道。参照邻国日本，届时中国房地产的长期熊市将正式开启。