房地产行业现状如何？有哪些税务风险？

羊者

房地产行业主要通过改善大家的居住环境，满足老百姓的刚需，是城市化进程的必然需求，同时也为国家的财政收入提供了重要保障；地方财政的收入来源一个是土地出让金，房地产涉及的税费也是地方政府税收的重要来源。
随着这几年的高速发展，让这个行业加速进入了一个高峰，开始出现不健康不理性的现象。例如高杠杆，资本风险的盲目扩张等现象。
接下来我们来谈谈房地产行业的现状：
一、房地产的现状之销售情况
1、市场持续低迷，创近年来单月新低；
2、1-2月百强房企销售业绩同比腰斩；
3、TOP 100房企销售额均值同比下降34%
4、其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。
二、房地产的现状之资金情况
2021年下半年，出现中国恒大出现债务危机，恒大作为中国房地产领头羊之一，它危机的出现代表这个行业出现了拐点，从这之后还有其他知名开发商也陆续曝出资金问题。
在各大房地产知名企业富力、阳光城、佳兆业、中国澳元等，在资金困局的加剧下，出现房地产的一个违约及低位配股，出售物业的自救行为，据统计房地产行业有大约18家房企出现了理财产品违约或者债务的违约，并且在房企的数量在大幅的增加。
“暴雷”可以说是2021年房地产行业共同的记忆了，因为超级大企业的影响，波及到了众多买房人，理财、信托买家、供应商投资人等。企业的危机直接影响了购房人的购房信心。随即市场表现出冷却，影响资产变现以及资金回笼，形成了恶性的循环。
三、房地产的现状之国家政策
国家发展改革委12日发布《“十四五”新型城镇化实施方案》。方案提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
政府作为调控方是全行业全方位全主体的调控。从居民购房端到房地产开发商到金融机构到地方政府，都有一系列的调控，居民端通过严查购房资质，限购、限售、限贷、限价等，房地产开发商实行三条红线的管控，金融机构实行两条红线的管控，地方政府实行集中供地，降低土地市场的热度，税收，划归税务局代收等政策。



四、房地产的现状之财税风险
房地产行业财务人员不受重视，无法起到财务风险提示及风险规避。但行情好的时候，公司做了大杠杆，财务风险很高。
那么所涉及到的财税风险有哪些呢？
1、开发环节常见涉税风险
涉税风险：违规列支预提费用
房地产企业应注意税收法规规定的预提比例上限，对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%；同时也要注意在政策允许的费用范围内预提，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
根据国税发〔2009〕31号第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
2、销售环节常见涉税风险
涉税风险：外购礼品赠送客户费用全额扣除
外购礼品赠送客户应作视同销售处理，并且礼品赠送支出不得超限额扣除。就增值税而言，视同销售货物行为无销售额的，依次按当月同类货物的平均销售价格、最近时期同类货物的平均销售价格、组成计税价格的顺序确定；就企业所得税而言，除另有规定外，应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。例子中，该房地产企业的礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的5‰ 。
通过以上不同角度的分析，自2021年下半年以来，在“三道红线”、银行贷款双集中、预售资金监管等政策严监管下，以恒大为代表的大中型民营房企开始出险信用风险和流动性压力，进而在全国层面出现降价促销、项目烂尾等现象，对购房人信心造成较大冲击，导致房地产行业景气度快速下行。2022年一季度，统计局数据显示全国商品房销售面积同比下滑14%、金额同比下滑23%，高频数据显示重点城市销售下滑接近35%、克而瑞百强房企销售下滑接近50%；同时在全国疫情反复影响下，4月前两周跌幅进一步走阔至42.5%。
总体来看，市场景气度仍在底部徘徊，而在疫情的点状爆发下，各地防疫政策执行力度加大，也使得二季度市场恢复的不确定性加大，且由于经济高增长红利的减弱，金融及监管的政策变化等，导致债务增长受限，回款周期拉长，盈利水平下降，资产变现困难。